nr.-19-finans

Mere retvisende ejendomsvurderinger fra 2019 bliver helt afgørende for, hvor fremtidens vindere og tabere findes på boligmarkedet ved indførelse af den nye boligskat. Økonomisk Ugebrev har fået Boliga.dk til at beregne, hvor ejendomsvurderingerne sættes mest op – og hvor de sættes mest ned eller fastholdes. Hidtil upåagtet bliver det enorme geografiske skævheder i ejendomsvurderingerne, der afgør, hvilke boligejere, der bliver tabere og vindere.

Forskellene vil betyde millioner op eller ned i aktuelle salgspriser for 1000vis af boligejere. Der er eksempler på stigninger i ejendomsværdibeskatningen på 400 procent og eksempler på fald på 50 procent. Selvom der kun er få kilometer mellem Hellerup og Klampenborg, vil effekten af det nye boligskatteforlig blive ekstrem forskellig mellem de to lokalområder nord for København. Nogle husejere vil opleve, at markedsprisen på deres villa falder mange millioner. Andre vil opleve en stigning i markedsprisen på flere millioner.

Beregninger, Økonomisk Ugebrev har fået foretaget af ejendomsportalen Boliga.dk viser, at de attraktive ejendomme i Klampenborg meget ofte er vurderet højere i forhold til markedsprisen end tilsvarende ejendomme i Hellerup. Med de nye offentlige vurderinger fra 2019, som ventes at afspejle aktuelle handelspriser bedre end i dag, vil det betyde, at en række ejendomme i Klampenborg ikke vil opleve højere ejendomsvurderinger, men i mange tilfælde en direkte besparelse i ejendomsværdiskatten, når skatteprocenten sættes ned fra én procent til 0,55 procent. Den lavere ejendomsværdiskat vil alt andet lige få disse ejendomme til at stige markant i markedspris.

Modsat forholder det sig for mange dyre villaer i Hellerup, hvor både ejendomsvurderingerne og beskatningsgrundlaget typisk er markant lavere end markedspriserne. Her vil højere vurderinger betyde markant højere ejendomsskatter, når den nuværende ejer sælger. Foreløbig har det ikke ført til nogen påvirkning af de salgspriser, der benyttes på huse til salg.

Den overraskende effekt er en direkte følge af, at Klampenborgområdet gennem mange år har haft relativt højere offentlige vurderinger end Hellerupområdet.

”Det er klart, at det vil give en priseffekt og at priserne vil tilpasse sig både opad og nedad, for ejendomme med store ændringer i beskatningen,”

siger ekspert i boligmarkedet, lektor emeritus Jens Lunde fra Institut for Finansiering på CBS. ”Spørgsmålet er, hvornår priseffekten kommer. Her tror jeg, der vil gå et stykke tid. Vi skal langt tættere på det tidspunkt, hvor ændringerne får effekt, før vi kommer til at se effekten på markedspriserne,” siger Jens Lunde. Forudsætningen er at det rent faktisk vil lykkes at få et nyt vurderingssystem til at levere vurderinger, der rammer markedspriserne fra 2019.

SKATTEBESPARELSE

Et eksempel: En konkret ejendom er til salg på Hvidørevej i Klampenborg til 8,995 mio. kr. Ejendommens offentlige vurdering er 8,25 mio. kr. Med det nye vurderingssystem vil ejendomme blive vurderet til omkring 8,995 mio. kr. Det vil efter 2021 føre til en ejendomsværdibeskatning på 49.700 kr. om året, altså 0,55 procent af vurderingen op til progressionsknækket og 1,4 procent over knækket. Med de nuværende regler beskattes ejendommen pba. vurderingen fra 2001 og med et beskatningsgrundlag på 5,1 mio. kr. Det betyder, at ejendomsværdiskatten nu er på 92.200 kr.

Dermed er der fra 2021 lagt op til, at den faktiske ejendomsværdiskat falder med 46 procent. Det er stik imod den generelle opfattelse af effekterne af det nye boligbeskatningssystem. Det er således meget overraskende, at også lokalområder med relativt dyre huse vil kunne komme til at opleve en lavere ejendomsværdibeskatning. Denne skattebesparelse svarer til, prisen på et 30-årigt realkreditlån uden afdrag på omkring to mio. kr. Dermed ville en kommende ejer have den samme løbende boligudgift ved et køb, til en pris 20-25 procent højere end den aktuelle salgspris.

Netop ejendomme, der allerede er vurderet til en pris tæt på handelsprisen og typisk i niveauet omkring otte mio. kr. og samtidig har et højt beskatningsgrundlag vil i en række tilfælde stå til betydelige prisstigninger.

SKATTESTIGNINGER

Modsat forholder det sig eksempelvis med Brian Mikkelsen s villa i Hellerup på Høyrups Alle lige ud til Øresund, tæt på strandvejen, som tidligere har været anvendt i Økonomisk Ugebrevs regneeksempler på effekter af en ny boligskattemodel. Her er der lagt op til betydelige stigninger i beskatningen, og efter at modellen med indefrysning af stigningerne for nuværende ejere kom med i forliget betyder det, at også nuværende ejere i sidste ende kommer til at mærke dele af stigningerne. Ud fra en forsigtig vurdering af ejendommen på 45 mio. kr. vil der være lagt op til, at alene ejendomsværdibeskatningen vil blive tredoblet for en ny ejer efter 2021. Fra de nuværende knap 160.000 kr. om året til omkring 480.000 kr. om året. Hertil kommer effekter på grundbeskatningen.

Et andet eksempel på en ejendom, som sikkert kommer til at falde i markedspris på grund af stigende ejendomsskatter, er en liebhaverejendom på Hambros Alle, der for tiden er til salg for 30 mio. kr. Den har en offentlig vurdering på 8,7 mio. kr. og et beskatningsgrundlag på kun 3,885 mio. kr. – begge dele altså markant lavere end markedsprisen. Efter de nuværende regler er den faktiske ejendomsværdiskat kun på 56.000 kr.

Med de nye regler efter 2021 vil en ny køber skulle betale ejendomsværdiskatter på ca. 285.000 kr. om året, svarende til en femdobling af den aktuelle faktiske skat. Denne skattestigning svarer til udgiften på et 30-årigt realkreditlån på ni-ti mio. kr. Her har vi altså eksempel på en ejendom, hvor ejendomsværdibeskatningen bliver femdoblet få kilometer fra en ejendom, der får halveret ejendomsværdibeskatningen.

Også en lang række mindre ejendomme i København har været vurderet langt under handelsprisen. Med de nye regler kommer mange af dem til at betale højere beskatning. De er til gengæld gennem mange år sluppet billigt. Et helt ekstremt tilfælde er en ejendom på Slusevej i København S, der i øjeblikket er til salg for 3,35 mio. kr.

Her er den offentlige vurdering på kun 370.000 kr. og dermed en ejendomsværdiskat efter de nuværende regler på 3700 kr. om året. Med de nye regler vil ejendomsværdiskatten med en ny ejer stige til knap 15.000 kr. om året, altså over 1.000 kr.om måneden.

SYSTEMATISKE SKÆVHEDER

Boliga.dk har for Økonomisk Ugebrev beregnet, i hvilke dele af landet, der er de største systematiske skævheder mellem de offentlige vurderinger og de aktuelle handelspriserne. Beregningerne viser, at områder som København S, København Ø og Hellerup er områder, der systematisk er vurderet alt for lavt i forhold til markedspriserne. Det er altså områder, hvor der alt andet lige er lagt op til lavere markedspriser.

Særligt ejendomme med en værdi og offentlig vurdering på omkring otte mio. og et beskatningsgrundlag på fire mio. kr. eller mere, bliver påvirket voldsomt med en klækkelig skattelettelse. Forklaringen er først og fremmest, at den grænse, hvor der kommer progression i beskatningen forhøjes markant fra de nuværende godt tre mio. kr. til seks mio. kr. (efter at have været fastlåst i 15 år). Samtidig bliver de kommende satser lavere med forventeligt henholdsvis 0,55 procent op til de seks mio. kr. og 1,4 procent for beløb derover. Ved selve beregningen vil der ske et fradrag i den offentlige vurdering på 20 procent, og dermed vil ejendomme med en vurdering på op til 7,5 mio. kr. helt slippe for den høje beskatningssats.

Ejendomsmægler Jes Frydendall fra Home i Hellerup vurderer, at navnlig liebhaverejendomme har tendens til systematisk at være for lavt vurderet med det nuværende system. Han peger også på områder, hvor der i øjeblikket er tendens til, at de offentlige vurderinger er ganske godt med, og hvor der efter reformen vil være udsigt til ganske markante fald i beskatningen. ”Det gælder et stykke hen ad vejen Holte-området,” siger han. Klampenborg er et andet eksempel.

”Til gengæld vil der givetvis været huse i dele af København, der bliver ramt, fordi de aktuelt har en meget lav vurdering,” siger han. Samlet er han dog ganske tilfreds med, at der nu er et forlig på området. ”Det er godt, at vi har fået en afklaring. Samtidig synes jeg, at det kunne være endt meget værre, end det der nu er lagt op til. Men der er stadig flere usikkerheder. Vi mangler at se, om det kommende system rent faktisk kan sætte vurderingerne rigtigt,” siger han.

Præcis samme bekymring har Jens Lunde.

”Jeg er skeptisk, når det gælder de kommende vurderinger. Meget tyder på, at det bliver svært at lave præcise vurderinger – også med et nyt system,”

siger Jens Lunde.

 

Ejlif Thomasen

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive offentliggjort. Krævede felter er markeret med *